إعفاءات ضريبة التصرفات العقارية: الهبة للأقارب والإرث والوقف وحالات أخرى

ليست كل صفقة عقارية تدفع 5%؛ فالنظام أعفى طائفة من التصرفات ذات الطابع الأسري والخيري والاستثماري المنظم. لكن لكل إعفاء شروطاً دقيقة قد يؤدي الإخلال بها إلى استحقاق الضريبة بأثر رجعي. إليك خريطة الإعفاءات كما نظّمها النظام ولائحته.

لماذا وُجدت الإعفاءات؟

الهدف من ضريبة التصرفات العقارية هو إخضاع التصرفات ذات الطابع التبادلي (بيع، مبادلة، نقل بمقابل)، أما التصرفات ذات الطابع الأسري أو الخيري أو إعادة الهيكلة المشروعة فقد استثناها النظام ولائحته التنفيذية بشروط دقيقة. معرفة هذه الإعفاءات قد توفر عليك 5% من قيمة العقار — لكن الإخلال بشروطها قد يعيد الضريبة مع الغرامات.

أولاً: الهبة للأقارب حتى الدرجة الثالثة

تُعفى هبة العقار للأقارب حتى الدرجة الثالثة من الضريبة. وتُحسب درجات القرابة وفق التسلسل المعروف: الآباء والأبناء (الدرجة الأولى)، الأجداد والأحفاد والإخوة (الدرجة الثانية)، الأعمام والأخوال وأبناء الإخوة (الدرجة الثالثة). فهبة الأب لابنه، أو الأخ لأخته، أو العم لابن أخيه معفاة، بشرط أن تكون هبة حقيقية بلا مقابل. وقد وضعت اللائحة ضوابط تمنع التحايل، من أبرزها قيود على تصرف الموهوب له في العقار خلال مدة محددة حتى لا تُستخدم الهبة ستاراً لبيع مقنّع.

ثانياً: الإرث وقسمة التركة

انتقال العقار بالإرث ليس تصرفاً إرادياً أصلاً، ولذلك توزيع التركة على الورثة وقسمتها بينهم معفى من الضريبة، ويشمل ذلك القسمة الرضائية للعقار الموروث بين الورثة كلٌّ بقدر نصيبه الشرعي. أما إذا تجاوزت القسمة الأنصبة الشرعية بمقابل مالي إضافي (كأن يشتري وارث نصيب وارث آخر)، فإن الجزء المدفوع بمقابل قد يخرج عن نطاق الإعفاء ويُعامل معاملة البيع.

ثالثاً: الوقف

يُعفى التصرف بالعقار وقفاً على جهة خيرية عامة أو وقفاً مسجلاً نظاماً، إذ لا يوجد هنا مقابل ولا انتقال بغرض المعاوضة. ويمتد الإعفاء بضوابطه إلى الوقف الذري وفق ما فصّلته اللائحة التنفيذية، متى استوفى التوثيق النظامي للوقف.

رابعاً: العقار كحصة عينية في الشركات — بشرط الاحتفاظ

من أهم الإعفاءات العملية للمستثمرين: تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركة عند التأسيس أو زيادة رأس المال. الإعفاء هنا مشروط بأن يحتفظ الشريك بالأسهم أو الحصص المقابلة لحصته العينية مدة لا تقل عن المدة المحددة في اللائحة (خمس سنوات)، مع قيد العقار في حسابات الشركة. فإن تصرف الشريك في حصصه قبل انقضاء مدة الاحتفاظ، سقط الإعفاء واستحقت الضريبة عن التصرف الأصلي. هذا الشرط هو الفخ الأكثر شيوعاً في عمليات إعادة الهيكلة العائلية، ويستوجب توثيقاً دقيقاً منذ اليوم الأول.

خامساً: صناديق الاستثمار العقارية

يُعفى بضوابط محددة نقل ملكية العقار إلى صناديق الاستثمار العقارية المرخصة وفق أحكام السوق المالية، ومنها حالات التقديم العيني مقابل وحدات في الصندوق، وذلك بشروط احتفاظ وقيود مماثلة في فلسفتها لشرط الحصة العينية في الشركات. ولأن تفاصيل هذه الحالات فنية وتعتمد على هيكلة كل صندوق، فالتحقق المسبق من انطباق الإعفاء ضروري قبل تنفيذ الصفقة.

إعفاءات أخرى وردت في النظام واللائحة

• التصرفات للجهات الحكومية والتصرفات التي تتم تنفيذاً لنزع الملكية للمنفعة العامة.
• التصرف الصادر توثيقاً لتصرف سابق سُددت ضريبته أو كان معفى.
• حالات محددة تتعلق بمشروعات البنية العامة والاستخدامات ذات النفع العام وفق ما بيّنته اللائحة.

أسئلة شائعة

وهبت عقاراً لأخي ثم أراد بيعه بعد شهرين، هل يتأثر الإعفاء؟

ضوابط اللائحة تتضمن قيوداً على التصرف في العقار الموهوب خلال مدد محددة لمنع استخدام الهبة كبيع مستتر؛ لذا يُنصح بمراجعة الضوابط الحالية قبل أي تصرف لاحق قريب من تاريخ الهبة.

هل تُعفى الهبة بين الزوجين؟

نعم؛ الهبة بين الزوجين تدخل في نطاق الإعفاءات المقررة للهبة بين الأقارب وفق ضوابط اللائحة والتوثيق النظامي للزواج.

ماذا لو بعت حصصي في الشركة بعد ثلاث سنوات من تقديم العقار كحصة عينية؟

التصرف في الحصص قبل اكتمال مدة الاحتفاظ المقررة يُسقط الإعفاء، وتصبح ضريبة التصرف الأصلي مستحقة؛ لذلك خطط لهيكلة الشركة على أفق زمني لا يقل عن مدة الاحتفاظ.

هذا المقال لأغراض التوعية العامة ولا يُعد استشارة نظامية ملزمة. للاطلاع على النصوص الرسمية راجع موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك zatca.gov.sa.